Escala territorial
186.268,23 m² de área do empreendimento e zoneamento ZIT informado no memorial.
Business Plan | Investidor
Capital para um
território de valor.
Plano de negócios do Jardins do Mar, loteamento planejado em Ipioca, Maceió. Uma proposta de aporte de R$ 3 milhões para aquisição e estruturação da oportunidade, com 30 lotes reservados aos investidores.
01 | Resumo executivo
A tese em
quatro pilares.
O empreendimento combina uma gleba de escala relevante no eixo turístico de Ipioca, produto residencial com lazer e área comercial, contexto regional de hospitalidade e infraestrutura e uma rodada destinada a viabilizar a aquisição e a estruturação da execução.
260 lotes
Tipologias predominantes de 12 x 30 m e 15 x 30 m, lazer central e áreas comerciais.
Ipioca, Maceió
Praias, hospitalidade instalada e eixo norte acompanhado por investimentos viários.
Reserva de 30 lotes
Condição proposta aos participantes da rodada, a formalizar na estrutura definitiva.
02 | Ativo e produto
Implantação com
paisagem e lazer.
O memorial descreve uma implantação residencial integrada ao relevo, com preservação de vales, permeabilidade, vias internas, mirantes, praça central e duas áreas comerciais de acesso externo.
- Área destinada a lotes
- 84.653,66 m² | 45,45%
- Sistema viário
- 37.441,42 m² | 20,10%
- Permeabilidade
- 44.288,29 m² | 23,78%
- Praça central
- 5.113,17 m²
- Área comercial
- 3.364,40 m²
03 | Business Model Canvas
Como o negócio
gera valor.
Canvas elaborado a partir do memorial, plantas, apresentação ao investidor e dados públicos citados. Os termos contratuais, orçamento e modelo de vendas permanecem sujeitos à validação da operação.
Parceiros-chave
- Proprietário e veículo da operação
- Projetistas, topografia e consultorias
- Órgãos licenciadores e cartório
- Construtores e rede comercial
Atividades-chave
- Aquisição e diligência
- Licenciamento e aprovações
- Infraestrutura e lazer
- Comercialização faseada
Proposta de valor
- Lotes planejados em Ipioca com relação visual e territorial com o litoral
- Produto com praça de lazer, áreas naturais e conveniência comercial
- Investimento inicial com reserva proposta de 30 lotes
Relacionamento
- Apresentação privada
- Data room e diligência
- Relatórios de avanço
- Governança formalizada
Segmentos
- Investidores imobiliários e patrimoniais
- Compradores de segunda residência
- Famílias atraídas pelo litoral norte
- Operadores de serviços em áreas comerciais
Recursos-chave
- Gleba e implantação
- Memorial e pranchas técnicas
- Marca Jardins do Mar
- Capital de aquisição
Canais
- Relacionamento com investidores
- Website e PDF executivo
- Corretores e parcerias
- Lançamento comercial futuro
Estrutura de custos
- Aquisição, jurídico e diligência
- Licenciamento, projetos e aprovações
- Terraplenagem, vias, drenagem, lazer e acessos
- Marketing, vendas, tributos e contingência
Fontes de receita e valor
- Venda faseada dos lotes residenciais após marcos de aprovação e infraestrutura
- Monetização ou destinação comercial das duas áreas externas
- Reserva de lotes como componente negociado da proposta ao investidor
04 | Análise estratégica
SWOT do
empreendimento.
A leitura estratégica combina atributos documentados do ativo com condições de implantação e sinais externos de mercado, transformando a tese em pontos de decisão.
Forças
- Localização em Ipioca e vista mar como atributo de produto
- Escala territorial e memorial disponível
- Praça de lazer e áreas comerciais indicadas
- Acesso informado pela AL-101 Norte
Fraquezas
- Execução depende de aprovações e orçamento conclusivo
- Topografia requer engenharia e controle de custo
- Liquidez do investimento é naturalmente de prazo maior
- Modelo financeiro ainda requer validação
Oportunidades
- Expansão urbana e turística do litoral norte
- Hospitalidade instalada em Ipioca
- Obras viárias divulgadas com acesso à região
- Preço residencial observado no eixo norte de Maceió
Ameaças
- Atrasos regulatórios ou condicionantes ambientais
- Oscilação de juros e velocidade de vendas
- Concorrência de novos produtos no litoral norte
- Inflação de obras e infraestrutura
05 | Matriz de riscos
Risco bem gerido
protege o valor.
A oportunidade deve avançar por marcos verificáveis. A matriz estabelece controles esperados antes do fechamento, do desenvolvimento e do lançamento comercial.
| Risco | Nível inicial | Mitigação proposta | Marco de controle |
|---|---|---|---|
| Aquisição e titularidade | Diligência registral, certidões, cadeia dominial, ônus e instrumento de aquisição. | Antes do aporte/closing. | |
| Urbanístico e ambiental | Confirmar parâmetros ZIT, licenças, restrições, drenagem e tramitação competente. | Go/no-go de implantação. | |
| Custo de infraestrutura | Orçamento executivo, sondagens pertinentes, cotações e reserva de contingência. | Antes das obras. | |
| Mercado e absorção | Pesquisa de preço de lotes comparáveis, faseamento e teste comercial controlado. | Antes do lançamento. | |
| Infraestrutura regional | Tratar obra viária como catalisador externo, não como condição única do retorno. | Revisão trimestral da tese. | |
| Governança do investidor | Definir veículo, direitos, reserva dos 30 lotes, prestação de contas e saídas. | Instrumento de investimento. |
06 | Roteiro de execução
Decisões por
marcos.
O cronograma final dependerá de aquisição, licenciamento e orçamento. A sequência abaixo organiza a criação de valor sem antecipar prazo ou retorno não comprovado.
Aquisição
Data room, diligência jurídica e técnica, modelagem do aporte e fechamento do ativo.
Validação
Projetos, aprovações, orçamento executivo, estratégia ambiental e governança.
Implantação
Infraestrutura por fases, acesso, lazer e marcos de liberação comercial.
Comercialização
Lançamento, vendas, gestão das áreas comerciais e distribuição conforme contrato.
07 | Viabilidade e governança
Do potencial ao
retorno mensurável.
O retorno esperado só poderá ser apresentado com responsabilidade após orçamento, preços comparáveis, premissas tributárias, calendário de vendas e instrumentos contratuais validados.
Modelo financeiro a consolidar
Entradas essenciais
- Valor e condições definitivas de aquisição
- CAPEX de infraestrutura, lazer e contingência
- Preço e curva de vendas por tipologia/fase
- Tributos, comissões, custos jurídicos e financeiros
- Fluxo de caixa, TIR, retorno e sensibilidade
Governança proposta
Confiança operacional
- Veículo e contrato de investimento formalizados
- Regra documentada para reserva dos 30 lotes
- Liberação de recursos vinculada a marcos
- Relatórios periódicos de obra, vendas e caixa
- Aprovação de decisões materiais pelos investidores
Documento do investidor
Acesse o relatório técnico
em formato PDF.
Versão sem imagens, com matrizes técnicas, premissas e governança para avaliação preliminar.
Fontes consultadas: memorial descritivo e pranchas disponibilizados no dossiê do projeto; apresentação digital stratamkt.com/jardinsdomar, consultada em 27/05/2026; Índice FipeZAP, abril/2026; e Ascom SETRAND, 19/11/2025. Informações comerciais adotadas nesta proposta: 260 lotes totais e reserva de 30 lotes para investidores. Material informativo; não constitui oferta pública nem garantia de retorno.